Modificación del régimen legal de la competencia desleal y de la publicidad para la mejora de la protección de los consumidores y usuarios

Con la Ley 29/2009, de 30 de diciembre, tiene por objeto la modificación del régimen legal de la competencia desleal y de la publicidad para la mejora de la protección de los consumidores y usuarios, se incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva 2005/29/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de mayo de 2005, relativa a las prácticas comerciales desleales de las empresas en sus relaciones con los consumidores en el mercado interior, así como la Directiva 2006/114/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, sobre publicidad engañosa y publicidad comparativa. Como resultado de esta incorporación deben ser modificadas la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, la Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista y la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad.
Las modificaciones que se introducen en la Ley de Competencia Desleal afectan a los artículos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, a los capítulos III y IV –a los que se da nueva redacción-, al artículo 18 –que se lleva al capítulo II-, y junto a ello se adiciona un nuevo capítulo V y una disposición adicional única. Tales modificaciones se adoptan también a la luz del Reglamento (CE) núm. 864/2007 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de julio de 2007, relativo a la ley aplicable a las obligaciones extracontractuales -lo que permite suprimir cualquier referencia a su ámbito de aplicación territorial (antiguo art. 4)-. Matizándose ahora en el artículo segundo de la Ley que ésta será de aplicación a cualesquiera actos de competencia desleal, realizados antes, durante o después de una operación comercial o contrato, independientemente de que éste llegue a celebrarse o no.
La cláusula general, contenida en el artículo cuarto de la Ley 3/1991, se modifica para definir qué dos elementos han de concurrir para la deslealtad de una conducta en las relaciones de los empresarios o profesionales con los consumidores, esto es, que el comportamiento del empresario o profesional resulte contrario a la diligencia profesional que le es exigible en sus relaciones con los consumidores, y que éste sea susceptible de distorsionar de manera significativa el comportamiento económico del consumidor medio o del miembro medio del grupo al que se dirige la práctica. El concepto de «consumidor medio» no es definido por la norma, sino que ha de ser concretado en cada caso por los tribunales, teniendo presente que, conforme a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas , tal concepto hace referencia al consumidor normalmente informado, razonablemente atento y perspicaz, teniendo en cuenta los factores sociales, culturales y lingüísticos. No obstante, la norma también califica como desleal aquella conducta que sea susceptible de distorsionar de manera significativa el comportamiento económico del miembro medio del grupo al que se dirige la práctica. Con ello se quiere proteger a aquellos grupos de consumidores más vulnerables –ya sea por circunstancias personales o sociales- cuando el acto de competencia sólo es susceptible de alterar el comportamiento económico de ese grupo concreto.
A los efectos de esta ley se entiende por comportamiento económico del consumidor o usuario toda decisión por la que éste opta por actuar o por abstenerse de hacerlo en relación con la selección de una oferta u oferente, la contratación de un bien o servicio (así como, en su caso, de qué manera y en qué condiciones contratarlo), el pago del precio, total o parcial, o cualquier otra forma de pago, la conservación del bien o servicio o el ejercicio de los derechos contractuales en relación con los bienes y servicios. Y se entiende por distorsionar de manera significativa el comportamiento económico del consumidor medio, utilizar una práctica comercial para mermar de manera apreciable su capacidad de adoptar una decisión con pleno conocimiento de causa, haciendo así que tome una decisión sobre su comportamiento económico que de otro modo no hubiera tomado.
Resulta precisa la introducción de mecanismos de coordinación en caso de concurso entre la Ley General de Publicidad y la Ley de Competencia Desleal. Y, así, en el artículo primero de la Ley de Competencia Desleal se indica que «esta ley tiene por objeto la protección de la competencia en interés de todos los que participan en el mercado, y a tal fin establece la prohibición de los actos de competencia desleal, incluida la publicidad ilícita en los términos de la Ley General de Publicidad»; y, en la misma línea, dispone el artículo 18 que «la publicidad considerada ilícita por la Ley General de Publicidad, se reputará desleal». Ello implica, por tanto, también la introducción de modificaciones en esta última norma –concretamente, el artículo 1 y el título II-. Pervivirá el concepto de publicidad ilícita en el ámbito de la Ley General de publicidad, aunque con ciertas alteraciones. Conforme a su artículo tercero se considera publicidad ilícita la publicidad que atente contra la dignidad de la persona o vulnere los valores y derechos reconocidos en la Constitución, especialmente a los que se refieren sus artículos 14, 18 y 20, apartado 4; la publicidad dirigida a menores que les incite a la compra de un bien o de un servicio, en la que aparezcan persuadiendo de la compra a padres o tutores, que presenten a los niños en situaciones peligrosas, que induzca a error sobre las características de los productos, sobre su seguridad, sobre la capacidad y aptitudes necesarias en el niño para utilizarlos sin producir daño para sí o a terceros; la publicidad subliminal; la que infrinja lo dispuesto en la normativa que regule la publicidad de determinados productos, bienes, actividades o servicios; y la publicidad engañosa, la publicidad desleal y la publicidad agresiva, que tendrán el carácter de actos de competencia desleal en los términos contemplados en la Ley de Competencia Desleal.
El resultado final de esta coordinación es el establecimiento de un régimen jurídico unitario sobre la deslealtad de los actos de engaño y agresivos, siendo exigible igual nivel de corrección con independencia de que sus destinatarios sean consumidores o empresarios. El artículo quinto ahora se refiere a los actos de engaño, el séptimo a las omisiones engañosas (considerándose como desleal toda omisión u ocultación de la información necesaria para que el destinatario adopte o pueda adoptar una decisión relativa a su comportamiento económico con el debido conocimiento de causa, o si la información que se ofrece es poco clara, ininteligible, ambigua, no se ofrece en el momento adecuado, o no se da a conocer el propósito comercial de esa práctica, cuando no resulte evidente por el contexto), y artículo octavo se dedica a las prácticas agresivas (considerándose como desleal todo comportamiento que teniendo en cuenta sus características y circunstancias, sea susceptible de mermar de manera significativa, mediante acoso, coacción, incluido el uso de la fuerza, o influencia indebida, la libertad de elección o conducta del destinatario en relación al bien o servicio y, por consiguiente, afecte o pueda afectar a su comportamiento económico). Asimismo, se modifica el artículo 10, relativo a los actos de comparación (en cuyo marco se incluye expresamente la publicidad comparativa), y el artículo 11, sobre actos de imitación (incluyéndose tanto la que se refiere a prestaciones e iniciativas empresariales como profesionales).
Y, con objeto de disponer de un mismo cuerpo de acciones y remedios contra todas las prácticas comerciales que perjudiquen los intereses económicos de los consumidores, queda derogado el Título IV de la Ley general de publicidad –relativo a la acción de cesación y rectificación y de los procedimientos-, aunque sin menoscabo de la legitimación especial que en la Ley General de Publicidad se establece frente a la publicidad ilícita por utilizar de forma vejatoria o discriminatoria la imagen de la mujer.
Se modifica el capítulo III, ahora titulado “prácticas comerciales con los consumidores o usuarios”. Se considerarán desleales, sin perjuicio de lo establecido en los artículos 19 y 20 TRLGDCU, aquellas prácticas previstas en este capítulo y en los artículos 4, 5, 7 y 8 de esta ley. En concreto, se hace referencia en el presente capítulo a las “Prácticas engañosas por confusión para los consumidores” (aquéllas, incluida la publicidad comparativa, que, en su contexto fáctico y teniendo en cuenta todas sus características y circunstancias, creen confusión, incluido el riesgo de asociación, con cualesquiera bienes o servicios, marcas registradas, nombres comerciales u otras marcas distintivas de un competidor, siempre que sean susceptibles de afectar al comportamiento económico de los consumidores y usuarios) –art. 20-; las “prácticas engañosas sobre códigos de conducta u otros distintivos de calidad” (a los que no se está adherido, que no han recibido el refrendo del organismo competente, o cuando se exhibe un sello de confianza o de calidad o de un distintivo equivalente sin autorización) –art. 21-, las “prácticas señuelo y prácticas promocionales engañosas” (relativas a ofertas comerciales no disponibles al precio ofertado durante un período suficiente y en cantidades razonables sin informar previamente de tal posibilidad, las que se realizan para promocionar un bien o servicio diferente negándose a suministrar el ofertado, las ventas en liquidación o por cese sin encontrarse el empresario o profesional en tales situaciones, en las que se ofrezca un premio de forma automática o en un concurso o sorteo sin conceder los premios descritos u otros de calidad y valor equivalente, si se describiese como un bien o servicio como «gratuito» o «regalo» no siendo cierto, o si se crease la impresión falsa de que el consumidor o usuario ya ha ganado o conseguirá un premio si realiza un acto determinado no existiendo tal ventaja) -art. 22-, las “prácticas engañosas sobre la naturaleza y propiedades de los bienes o servicios, su disponibilidad y los servicios posventa” -art. 23-, las “prácticas de venta piramidal” –art. 24-, las “prácticas engañosas por confusión”( para inducir de manera deliberada al consumidor o usuario a creer que el bien o servicio procede de un empresario o profesional no siendo cierto) – art. 25-, las “prácticas comerciales encubiertas” (si se incluyera como información en los medios de comunicación la promoción de un bien o servicio sin indicar que se trata de un contenido publicitario) – art. 26- y demás prácticas engañosas recogidas en el artículo 27 de la Ley, las “prácticas agresivas por coacción” (aquéllas que hagan creer al consumidor o usuario que no puede abandonar el establecimiento hasta haber contratado) –art. 28-, las “prácticas agresivas por acoso” (debidas a visitas al domicilio del consumidor ignorando sus peticiones para que abandone su casa o no vuelva a personarse en ella, o realizase propuestas no deseadas y reiteradas por teléfono, fax, correo electrónico u otros medios de comunicación a distancia) –art.29-, las “prácticas agresivas en relación con los menores” (por inclusión en la publicidad una exhortación directa a los niños para la adquisición de bienes o servicios) –art. 30-, así como otras prácticas agresivas descritas en el artículo 31 de la Ley.
Por último, se modifica el capítulo IV dedicado a normas de carácter procesal, para incorporar las reglas sobre la carga de la prueba en relación con la veracidad y exactitud de las afirmaciones de hecho realizadas por los empresarios o profesionales, así como para incorporar las acciones de cesación frente a las prácticas desleales que perjudican los intereses económicos de los consumidores y las acciones frente a los empresarios adheridos públicamente a códigos de conducta que infrinjan las obligaciones libremente asumidas o incurran en actos de competencia desleal y frente a los responsables de tales códigos cuando éstos fomenten actos desleales.
Junto a tales reformas, hemos de tener presente también las modificaciones introducidas en el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre –arts. 8, 18, 19, 20, 47.3, 49.1, 60, 63 y 123 d)-, con la finalidad de incorporar a la norma las obligaciones de información a los consumidores en aquellas prácticas comerciales que incluyan información sobre las características del bien o servicio y su precio, la obligación de facilitar al consumidor en los supuestos establecidos un presupuesto previo, un resguardo de depósito o la justificación documental de la entrega del producto, así como la tipificación como infracción de consumo de las prácticas comerciales desleales.
Y, por último, también se modifica la Ley de Ordenación del Comercio Minorista con el fin de adecuar la regulación sobre las ventas promocionales a las disposiciones de la Directiva, aunque manteniendo la regulación sustantiva dictada en materia de ordenación de la actividad comercial, pero haciendo una remisión expresa a la Ley de Competencia Desleal para el tratamiento de su incidencia en los legítimos intereses económicos de los consumidores.

Sylvia Gil Conde
Prof. Contratada Doctora de Derecho Mercantil de la Universidad Autónoma de Madrid

El libre acceso a las actividades de servicios

La Ley 25/2009, de 22 de diciembre, tiene por objeto adaptar la normativa estatal de rango legal a lo dispuesto en la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio –con la que se incorporó parcialmente al Derecho español la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior -, a fin de consolidar los principios regulatorios compatibles con las libertades básicas de establecimiento y de libre prestación de servicios y suprimir las barreras y reducir las trabas que restringen injustificadamente el acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.
Para el cumplimiento de dicho objetivo se introducen ciertas modificaciones de interés en el ámbito mercantil, siendo las más significativas aquéllas que afectan al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre –arts. 21, 49.1 k), 60.2 h)-, a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales -arts. 3, 4, 9.3, la disposición adicional séptima y la disposición final segunda-, a la Ley 11/1986, de 20 de marzo, de Patentes –art. 79-, a la Ley 48/1960, de 21 de julio, sobre Navegación Aérea –art. 151-, y a la aún vigente Ley 16/1987, de 30 de julio, de Ordenación de los Transportes Terrestres -arts.18, 91, 123.1, 128, 133 y 134 y se suprimen los arts. 49, 50, 124, 129, 130, 131 y 132, 135 y 136-.
Tales modificaciones responden al objetivo reforzar la normativa de defensa de los consumidores y usuarios en materia de reclamaciones, reducir las cargas administrativas y de trabas desproporcionadas en el ejercicio de la actividad de las pequeñas y medianas empresas, simplificar trámites, eliminar los regímenes de autorización para el ejercicio de las actividades de comercialización en el ámbito de la Ley 54/1997, de 27 de noviembre, del Sector Eléctrico, y de la Ley 34/1998, de 7 de octubre, del Sector de Hidrocarburos, eliminar la intervención administrativa en materia de precios en el sector de los transportes, suprimir la autorización administrativa específica para la instalación de estaciones de transporte y de centros de información y distribución de cargas, así como para el acceso y ejercicio de las actividades de arrendamiento de vehículos -que se declara libre-.

Sylvia Gil Conde
Prof. Contratada Doctora de Derecho Mercantil de la Universidad Autónoma de Madrid

Nueva normativa sobre servicios de pago

En virtud de la Ley 16/2009, de 13 de noviembre, de servicios de pago, se incorpora a nuestro Ordenamiento jurídico la Directiva 2007/64/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de noviembre de 2007, sobre servicios de pago en el mercado interior –por la que se modifican las Directivas 97/7/CE, 2005/65/CE y 2006/48/CE y se deroga la Directiva 97/5/CE-.
El objetivo que persigue la citada Directiva es, por una parte, garantizar que los pagos realizados en el ámbito de la Unión Europea -transferencias, adeudos directos y operaciones de pago directo efectuadas mediante tarjeta- puedan realizarse con la misma facilidad, eficiencia y seguridad que los pagos nacionales internos de los Estados miembros; y, por otra parte, reforzar la protección de los derechos de los usuarios de los servicios de pago y facilitar la aplicación operativa de los instrumentos de la zona única de pagos en euros -el denominado SEPA («Single Euro Payments Area»), que se concluirá, previsiblemente en 2010, gracias al desarrollo de la industria privada con el impulso del Banco Central Europeo y de los Bancos Centrales nacionales-.
Se pretende, por tanto, estimular la competencia entre los mercados nacionales y asegurar igualdad de oportunidades para competir, admitiéndose la creación de nuevas entidades de pago. Se aumenta la transparencia en el mercado, tanto para los prestadores de los servicios como para los usuarios, estableciendo, en aras de la seguridad jurídica, normas comunes tanto en el ámbito nacional como en el transfronterizo. Y se establece un sistema común de derechos y obligaciones para proveedores y para usuarios en relación con la prestación y utilización de los servicios de pago.
El ámbito de aplicación de la Ley queda perfectamente delimitado por lo que concierne a los servicios de pago –tras una enumeración exhaustiva- y en cuanto al territorio en el que se prestan, que será el territorio español, cualquiera que sea el origen o el destino final de las operaciones –por lo que no se restringe a operaciones realizadas dentro del territorio de la Unión Europea-.
La Ley dispone una reserva de actividad para prestar los servicios de pago en favor de los proveedores que se enumeran como posibles prestadores. Junto a las Entidades de Crédito, se consideran como tales otras nuevas entidades de pago, cuyo régimen jurídico se establece en el Título II y que se someten a una regulación similar a la bancaria y bajo la supervisión del Banco de España, aunque se les prohíbe la captación de depósitos de clientes.
Se establece, con carácter general para todos los servicios de pago, un sistema de transparencia en cuanto a las condiciones y a los requisitos de información aplicables a dichos servicios, y se contemplan los derechos y obligaciones de los proveedores y de los usuarios respecto de cada medio de pago. No obstante, se introduce un mayor nivel de protección cuando el usuario es un consumidor, aunque dando un margen notable a la libertad contractual. Pero, en ningún caso, podrá eximirse el proveedor del servicio de facilitar al usuario toda la información y condiciones relativas a la prestación acordada. En cuanto al pago de los servicios contratados, se introduce como regla general que el ordenante y el beneficiario de la operación habrán de asumir cada uno el coste que le corresponda. Y también se armoniza la regulación sobre la fecha de valor de los abonos y adeudos en la cuenta del cliente derivados de las operaciones de pago, atendiendo a los criterios de eficiencia y rapidez.

Sylvia Gil Conde.
Profesora Contratada Doctora de Derecho Mercantil de la Universidad Autónoma de Madrid

Régimen jurídico del contrato de transporte terrestre de mercancías

Dedicaremos este breve comentario con una norma de notable interés en el marco de la contratación mercantil. Nos referimos, concretamente, a la Ley 15/2009, de 11 de noviembre, reguladora del régimen jurídico del contrato de transporte terrestre de mercancías, cuya entrada en vigor se producirá pasados tres meses desde su publicación en el BOE. La regulación que introduce es unitaria para el contrato de transporte terrestre de mercancías, tanto por carretera como por ferrocarril, aunque se ofrecen soluciones específicas para este último en aquellos puntos que resulta necesario o conveniente.
Esta reforma legal viene motivada, precisamente, porque la vigente normativa, contenida en el Título VII del Libro II del Código de Comercio (artículos 349 a 379), ya no podía dar respuesta a las necesidades del transporte actual, lo que justificaba su escasa aplicación. De hecho, las modificaciones introducidas en los últimos años en el derecho privado-contractual del sector se debieron a la intervención de la Administración del Estado a través de las normas de ordenación del sector del transporte o mediante el establecimiento de las condiciones generales de la contratación de los transportes de mercancías por carretera –por Orden de 25 de abril de 1997-. Respecto del transporte ferroviario, la actualización era también obligada tras la promulgación de la Ley 39/2003, de 17 de noviembre, debido al escenario de liberalización que ésta introduce, en cuanto que exige un nuevo marco legal para las relaciones de derecho contractual en un entorno de apertura a la libre competencia.
La presente Ley, con estructura clásica de ordenación de las materias, tiene un marcado carácter dispositivo, respetando los contenidos imperativos y de orden público. Con ella se adapta el Derecho del contrato de transporte terrestre español al modelo que se contiene en los convenios internacionales en este marco –principalmente el Convenio de transporte internacional de mercancías por carretera (CMR) y las Reglas Uniformes CIM/1999-, aunque sin que ello suponga una ruptura total con la tradición española en la materia, como se desprende del hecho de que muchas de las soluciones que se acogen en el nuevo texto legal sean una actualización de las que ya aparecían en el Derecho anterior. Así, por ejemplo, en lo relativo al acondicionamiento y a la entrega de las mercancías al porteador y a las obligaciones de carga y estiba, se mantienen las soluciones contenidas en la LOTT, aunque se opta por eliminar la dicotomía entre carga completa y carga fraccionada, estableciendo en su lugar una norma específica para los servicios de paquetería y pequeños envíos, atribuyendo, en principio, las labores de carga y descarga y, en todo caso, las de estiba y desestiba, al porteador. En cambio, la ley es fiel a los convenios CMR y CIM en lo que se refiere al derecho de disposición sobre las mercancías, en lo relativo a los impedimentos al transporte y a la entrega y al plazo de entrega –estableciéndose a este respecto una solución diferenciada según se trate de transporte por carretera o por ferrocarril-, y en cuanto a la responsabilidad del porteador por pérdidas, averías o retraso. Y, por lo que respecta a la regulación legal de la obligación de pago del precio del transporte, la ley opta por un planteamiento novedoso, basado en la responsabilidad subsidiaria de pago del cargador en aquellos casos en que se pacte el pago de los portes por el destinatario. Con ello se busca poner fin a ciertos abusos de la práctica cometidos en perjuicio de los legítimos intereses del porteador.
Por lo que atañe a la determinación de los sujetos del transporte –cuestión problemática tanto desde el punto de vista teórico como práctico-, se ha pretendido resolver los problemas que plantea la intervención en el transporte de distintos sujetos. En particular, se ha tratado de clarificar la posición contractual de los transitarios, de los operadores de transporte, de las agencias de transporte y demás personas que intermedien en el transporte –quienes seguirán contratando el transporte en nombre propio asumiendo la posición del porteador-. Asimismo, la ley aborda la intervención de otros sujetos por vía de subcontratación en el transporte, así como la posición del porteador efectivo –regulando la cuestión de las personas pasivamente legitimadas frente a las reclamaciones de responsabilidad-.
Respecto del contrato de transporte multimodal, siendo uno de los modos empleados el terrestre, se regula la responsabilidad por daños en las mercancías, estableciéndose una solución supletoria para aquellos casos en que no pueda determinarse la fase del trayecto en que sobrevinieron tales daños. Se regulan expresamente los contratos de transporte basados en relaciones contractuales duraderas, así como el contrato de mudanza con referencia a las obligaciones accesorias especiales que incorpora por causa de la especialidad del objeto del transporte. Y, por lo que respecta al plazo de prescripción de las acciones derivadas de los contratos de transporte, coinciden normalmente con la regla general de un año del Código de Comercio, aunque se establecen reglas específicas de cómputo por razón de las peculiaridades en el desarrollo y finalización de las operaciones de transporte.
También se acomete la reforma la Ley 39/2003, de 17 de noviembre, del Sector Ferroviario, para colmar una laguna jurídica en relación con la infracción de los viajeros sin título de transporte -carente actualmente de tipificación legal como infracción administrativa-, así como para la liberalización del transporte internacional de viajeros por ferrocarril –conforme a lo exigido en la Directiva 2007/58/CE del Parlamento y del Consejo de 23 de octubre de 2007-.

Reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial

La Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se enmarca dentro del objetivo general de racionalización y optimización de los recursos que se destinan al funcionamiento de la Administración de Justicia. La implantación de la nueva Oficina judicial y la nueva distribución de competencias entre Jueces y Secretarios judiciales requiere adaptar nuestra legislación procesal a las previsiones que sobre esta materia se contienen en la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial. La Ley 13/2009 se dirige a la reforma integral de nuestras leyes procesales. Además de una profunda reforma en la Ley de Enjuiciamiento Civil, se introducen modificaciones en la Ley 19/1985, Cambiaria y del Cheque –art. 85-, en la Ley 11/1986, de 20 de marzo, de Patentes –art. 130.2, 139.1 y 2-, en la Ley 7/1998, sobre Condiciones Generales de la Contratación –art. 22-, y en la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal –art. 8.1, 13.1, 18.2, 19.4, 21.5, 23.3, 24.5, 29.1, 37.4, 51.2, 61.2, 64.6, 96.4, 98, 99.1, 103.3, 106.2, 107.1, 108.2, 109.1, 111.2, 113.1, 114.1, 115.2 y 3, 115 bis,116.3, 117.3, 126.4 y 5, 128.1, 129.2, 139.1, 140.2, 142, 142 bis, 148.1 y 2, 152.1, 169.2, 170.3, 171.1, 176.5, 178.3, 184.7, 185, 186, 187.1, 194.2 y 3, 195, 197 y la disposición final quinta-.

Sylvia Gil Conde
Prof. Contratada Doctora de Derecho Mercantil de la Universidad Autónoma de Madrid

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario

La Ley 11/2009, de 26 de octubre, tiene como objetivo establecer la regulación de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Esta norma responde al deseo del legislador de impulsar nuevos modelos de inversión que proporcionen una respuesta adecuada a las necesidades constantes del mercado, a fin de mantener su dinamismo y minimizar los impactos negativos de los ciclos económicos; y es un hecho cierto que el mercado inmobiliario demanda actualmente medidas que den liquidez a las inversiones inmobiliarias.
Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) se configuran como un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario y, más concretamente, al mercado del alquiler. Su actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler (viviendas, locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, etc). También se les permite la inversión indirecta, mediante su participación en otras SOCIMI o en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados.
Los principales rasgos a destacar de tales sociedades son su sometimiento a un régimen sustantivo específico y la obligatoriedad de distribución de resultados -lo que permitirá al inversor obtener una rentabilidad estable-. Junto a ello, hay que mencionar también la aplicación de un régimen fiscal especial -sobre la base de una tributación a un tipo del 18 por ciento en el Impuesto sobre Sociedades -, siempre que se cumplan ciertos requisitos, entre los que cabe citar la necesidad de que al menos un 80 por ciento de su activo esté constituido por inmuebles urbanos destinados al arrendamiento y adquiridos en plena propiedad o por participaciones en sociedades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de resultados, españolas o extranjeras, coticen o no en mercados organizados. Asimismo, sus principales fuentes de rentas deben provenir del mercado inmobiliario, ya sea del alquiler, de la posterior venta de inmuebles tras un período mínimo de alquiler o de las rentas procedentes de la participación en entidades de similares características.
Para garantizar la liquidez del inversor, se exige que estas sociedades coticen en mercados regulados. Y con el fin de asegurar una adecuada tributación de las rentas que se generan, se establecen unas reglas especiales de entrada y salida de sociedades de este régimen especial.

modificaciones en el Estatuto legal del Consorcio de Compensación de Seguros

En virtud de la Ley 6/2009, de 3 de julio, se introducen ciertas modificaciones en el Estatuto legal del Consorcio de Compensación de Seguros consistentes en la supresión de las funciones que le correspondían en relación con los seguros obligatorios de viajeros y del cazador, consistentes en contratar la cobertura de los riesgos relativos a estos seguros no aceptados por las entidades aseguradoras –situación que no ha tenido nunca lugar al ser suficiente la oferta existente-, y en hacerse cargo de las indemnizaciones en casos tales como el de incumplimiento de la obligación de aseguramiento o de liquidación de la entidad aseguradora –también de escasa aplicación práctica-. Y, por obra del Real Decreto 1298/2009, de 31 de julio, se introducen ciertas modificaciones en el Reglamento de ordenación y supervisión de los seguros privados, que tienen por objeto, por una parte, introducir un régimen específico de información previa a los asegurados en materia de seguros de decesos -dictándose un nuevo artículo 105.bis-; y, por otra parte, facilitar la simplificación de procedimientos -reduciéndose el plazo para la resolución de consultas por el Ministro de Economía y Hacienda sobre el carácter asegurador o no de determinadas operaciones, y el régimen de comunicaciones a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones con relación a la modificación de la documentación aportada para el otorgamiento de la autorización administrativa de acceso a la actividad; suprimiéndose la obligación de presentar anualmente información detallada acerca de la ejecución del programa de actividades, y la necesidad de orden ministerial para el inicio del período de información pública para autorizar operaciones societarias entre entidades aseguradoras; reduciéndose los trámites en relación con la acreditación de presentación de escrituras públicas en el Registro Mercantil; y ampliándose la periodicidad de la remisión de la memoria sobre la marcha de la liquidación, las desviaciones observadas y las medidas correctoras a adoptar-.

SYLVIA GIL CONDE
Prof. Contratada Doctora de Derecho Mercantil de la Universidad Autónoma de Madrid